【空き家リノベ体験記】~普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベしてみた~ 第６回住宅ローンを申し込む #リノベーション #空き家

「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。

前回の記事
第５回リノベーションの詳しい打ち合わせをする

契約・住宅ローンの流れ

空き家を買ってリノベーションし、それを１つの住宅ローンにまとめる場合、契約や融資・支払いの流れは、以下のようになります。

空き家の購入申し込み　＋　住宅ローンの事前審査
住宅の売買契約　＋　工事請負契約
住宅ローンの本審査　→　ローン契約
空き家の引き渡し　＋　工事期間中のつなぎ融資の実行
リノベーション工事
工事代金の支払い　＋　住宅ローンの融資実行

空き家の購入申し込み　＋　住宅ローンの事前審査

購入する空き家とリノベプランが決まり、見積もりが出て借入金額が決まったら、金融機関にその借入が可能か事前審査を申し込みます。
併せて、購入の申し込みをします。

不動産会社で提携している金融機関を紹介されるケースが多いと思いますが、勤め先の取引銀行や、個人の口座を持っている金融機関でより有利な優遇金利で借りられる場合もあります。
個人的には、不動産会社の提携金融機関にした方が、窓口を担当営業に一本化でき、事務手続きや金融機関との交渉も任せられるため手間が少なくいいと思います。

年収倍率や返済比率を考慮して予算を決めていれば、事前審査が通らないことは少ないとは思いますが、審査が通らない場合、金融機関を変更したり、借入額を見直したりしましょう。

ローンの審査は金融機関と保証会社の２つの審査が行われており、片方の審査のみ通ることがまれにあります。
私の場合、保証会社の審査は通っても銀行の審査で落ちたため、同じ保証会社を使っている別の銀行に再度申し込んで審査を通すことが出来ました。
転職していて勤続年数が短かったことと、副業収入があったことで、収入の安定性に関して銀行ごとで評価が分かれたのが原因らしいです。

住宅の売買契約　＋　工事請負契約

事前審査が通ったら、次に売主側とスケジュールを調整し、住宅の売買契約を行います。
不動産会社に出向いて、売主やその代理の不動産会社と対面で契約するのが一般的ですが、最近はwebミーティングですませる場合もあります。
売買契約の際には、手付金を支払います。最初にまとまったお金が必要なタイミングです。

売買契約と併せて、リノベーションの工事請負契約もこの段階で締結します。
この後の住宅ローンの本審査の際に、売買契約書と工事請負契約書が必要になります。

住宅ローンの本審査　→　ローン契約

契約が出来たら、ローンの本審査に申し込みます。契約書に加えて、本人確認書類、住民票や印鑑証明等の公的書類、源泉徴収票や確定申告書等の収入確認書類、等々、多くの書類が必要になります。

書類での審査の後、ローンの契約をします。金融機関に出向いて面談するため、平日にスケジュールを調整する必要がありますが、金融機関によっては土日に住宅ローンの面談を設定出来るところもあります。また、ネット銀行等では面談不要で契約できるところもあります。

空き家の引き渡し　＋　工事期間中のつなぎ融資の実行

ローンの契約後、空き家の引き渡しを受けるわけですが、住宅ローン本体は工事代金まで含めて工事後に融資を受けるため、空き家の売買代金の分だけ、先に別途融資を受ける必要があります。これがつなぎ融資です。

リノベーション工事

工事に関しては、別の記事で詳しく紹介します。

工事代金の支払い　＋　住宅ローンの融資実行

工事が完了したら、完成内見をして、住宅ローンの融資を受けて、工事代金を決済します。
つなぎ融資は、住宅ローン本体の融資実行の際に利息と併せて返済するため、通常は利息分は自己資金で手出しが必要になります。

また、工事をしていて、追加費用が発生することが多々あります。空き家を解体してみたら、想定よりも痛みが激しく補強が必要だったり、あると思っていた柱が無かったり、逆に無いと思っていた所に柱や梁があって設計変更になったりすることがあります。
そういった場合、出来る限り他で調整して予算内に納まるようにしたいですが、そうもいかないこともありえます。
追加費用で自己資金が必要になるので、資金計画はある程度余力を残しておきましょう。

私の場合、追加工事費で30万円弱が必要になりました。その他の諸費用も含めてフルローンであっても100万円程度の自己資金は必要でした。