「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。
そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。
前回の記事
第３７回 住宅ローンが払えない！
繰上返済をすると利息負担が減る
繰上返済というと、定年退職したさいに残った住宅ローンを退職金で一括返済したり、家を売却する際に、売却代金で住宅ローンを一括返済したり、といったことはイメージしやすいと思いますが、そういった全部繰上返済とは別に、一部繰上返済といって、月々の支払に加えてある程度の額を追加で返済することで、その後の利息負担や月々の支払を軽減する、という方法もあります。
住宅ローンを借りていると、債務残高（残債）に応じて毎月利息がかかります。繰り上げ返済をすると残債が減るため、毎月かかる利息が少なくなり、トータルでの利息負担は軽減します。月々の利息負担が減るため、なるべく早い段階から余力があるなら繰上返済に取り組んだ方が、より効果的に利息負担を減らすことができます。
一部繰上返済には、月々の支払額はそのままで、返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、反対に残りの返済期間はそのままで毎月の返済額を変えない「返済額軽減型」があります。「返済期間短縮型」の方が、より利息負担を小さくできます。
繰上返済と他の投資でどっちがいいの？
繰上返済で利息の負担が減らせるとはいえ、そのためには返済の元手となるまとまった現金が必要です。その現金を何か別の物に投資した方がいい、という意見も耳にします。実際のところどうなのでしょう？
繰上返済でどれくらいの効果があるのか、試算してみました。
３５年ローンで2,000万円を借り入れた場合で、金利0.5%、1.6%の２水準で試算してみます。
仮に、５年ごとに100万円の繰上返済をすると、
金利0.5%の場合、返済期間は35年→26.5年、金利約181万円→139万円となり約42万円の金利負担軽減になります。これは年20万円を年率0.56%で積み立てるのと同じくらいの効果です。
金利1.6%の場合、返済期間は35年→26.5年、金利約613万円→467万円となり約146万円の金利負担軽減になります。これは年20万円を年率1.8%で積み立てるのと同じくらいの効果です。
金利の低い変動金利でローンを組んでいる場合急な金利上昇がなければ、繰上返済をしても銀行の預金よりはマシといった程度の効果しかありません。一度、繰上返済に支払ってしまったお金はもう戻ってきません。NISA等で投信を積立購入すれば、いざまとまったお金が必要になった際に解約して現金化できることもあり、低金利では繰上返済のメリットはほとんどないと言えそうです。
過去の記事
第３５回 いい立地？
第３６回 固定と変動でどれだけ違うか試算してみた
第３７回 住宅ローンが払えない！
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