【空き家リノベ体験記】~普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベしてみた~ 第３７回住宅ローンが払えない！ #リノベーション #空き家

「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。

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今は良くても将来のことは分からない

住宅ローンを組むにあたって、返済比率等を考えて問題無いように予算を決めていれば、収入が激減したり、支出が急増したり、何か問題が起こらない分には、住宅ローンで破綻することはないはずです。ただ、将来のことは分かりません。仕事のストレスでうつ病になってしまい収入が激減するかも知れません。既婚者なら、離婚して慰謝料・養育費で支出が急増するかもしれません。いくら余裕を見ていても、将来のことは分からないのです。

住宅ローンを滞納してしまったら

住宅ローンを滞納すると、まずは遅延損害金が発生します。次回以降の支払いの際に、通常の支払いに加えて遅れた分と遅延損害金を請求されます。

それでも、支払えないと、信用情報に傷がつきます。信用情報とは、ローンやクレジットの情報をまとめたリストで、様々な契約の際に審査の材料となります。当然、信用情報に「期日通りにお金を払わない」という情報が残ると、様々な契約で不利になります。例えば、スマホを買い替える際に割賦払いが出来なくなったりする可能性もあります。

一時的な収入減や支出増であれば、問題が解決してローン返済をきちんとできるようになるかもしれません。しかし、そうでなければさらに次の段階に進みます。滞納が続くと、「期限の利益の喪失」を通告され、一括返済を求められます。期限の利益とは、大きいお金の支払いを月々少しずつ払っていけばいい、としてもらえる権利のことです。月々決められた額を支払うから一括請求はしないでね、という約束を破って月の支払いをしなかったので、残りは一括で請求しても文句は言えません、ということです。

月々の支払にも困るのですから、当然、一括支払いなんてできるはずがありません。そうなると、債権者は裁判所に担保にとっている家を競売にかけるように申し立てをします。担保に入れていた自宅は差し押さえられ、競売で売却され、退去することになります。また、競売で売却する場合、通常の取引より割安になる傾向があり、その売却代金で残債が返済しきれない場合、残りの債務の支払いは残ってしまいます。

競売にならないために

家計の改善では住宅ローンに支払いが厳しくなってしまった場合、滞納になる前に早めに手をうつ必要があります。まずは金融機関に相談しましょう。ローンの返済が滞ると金融機関も困ります。債務者が自己破産したりすれば、貸したお金が帰ってこなくなるわけで、なんとか返せるように返済スケジュールの変更など受け入れてくれる可能性もあります。

また、滞納する前であれば借り換えで月々の返済を小さくできる可能性もあります。金融機関によっては借り換えであっても３５年ローンが組める場合もあります。例えば当初３５年で組んだローン2000万円を金利0.5%で１０年返済している状況であれば、残り２５年分の残債1464万円を３５年で返済することになるので、月々支払いは約52,000円→38,000円に軽減出来ます。ただし、返済期間が延びた分、支払う利息の総額は増えますし、借換の際の手数料も余分に必要になります。

それでもどうにもならないようなら早めに自宅の売却を検討しましょう。一般的に仲介で家を売る場合、順調にいっても３ヵ月程度の期間は必要ですし、もっと時間がかかることも多いです。家を住宅ローンの担保に入れている場合、抵当権が設定されていて、売却代金で一括返済して抵当権を消せないと、家を売ることができません。売却代金が残債に不足する場合、不足分を自己資金で補わないといけなくなります。月々の住宅ローン支払いすら難しい状況で、自己資金を出すのは難しいはずですので、残債以上で家を売るのは必須になります。家をなるべく高く売ろうとすると、高く買ってくれる買い手を探すために時間的な余裕が必要です。なので、にっちもさっちいかなくなるまで粘らないで、早めに売却に動く決断が必要なのです。

早めに売却を決断するためには、家計をきちんと管理して、何かあった際にどれだけの期間なら耐えられるのか把握している必要があります。あと半年で家計が破綻すると分かっているのと、足らなくなってから動き出すのとでは、その後の状況が全く変わってきます。

任意売却という方法もある

ただ、もう滞納してしまって一括返済を求められている、という状況でも、競売を避ける方法は無いわけではありません。債権者と交渉して同意が得られれば、競売ではなく一般の不動産と同じように家を売却することが出来ます。その際、売却代金が残債に不足していても、抵当権を外してもらえる場合があります。これを任意売却といいます。任意売却の場合、競売ほど安くならず、相場に近い価格での売却が出来る場合もあります。また、引き渡しの日付等も交渉する余地があるため、競売よりはだいぶましです。ただ、残債に不足した分の債務は残ってしまう上、売却に掛けられる期間も競売がはじまるまでと限られており、決して上策ではありません。滞納になる前に売却に動き出すべきでしょう。