【空き家リノベ体験記】~普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベしてみた~ 第４４回修繕積立金が不足する？ #リノベーション #空き家

「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。

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中古マンションの修繕積立金は不足気味

修繕積立金が不足しているマンションが多いそうです。

修繕積立金とは、分譲マンションで建物の壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておくお金のことです。それが不足しているということは、建物が経年劣化してきてもすぐに修繕ができず、雨漏り等に怯えながら日々の生活をしないといけなくなる、ということになりかねません。

国土交通省による平成30年度マンション総合調査によると、修繕積立金が長期修繕計画に対して不足しているマンションが34.8%、不明というマンションも31.4%あり、世の中のマンションの半分くらいは修繕積立金が不足しているとしてもおかしくありません。

中古マンションを買ってリノベする場合、家の中は所有者が（マンションの規約の範囲で）自由でできますが、家の外側は管理組合の管轄になります。雨風に晒される外側の劣化の方が、家の寿命に影響します。修繕積立金が不足しているマンションには長く安心して住めません。

中古マンションを選ぶ際には、修繕積立金にきちんと注目して選びましょう。

修繕積立金はどれだけ必要？

長期修繕計画とは、マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、管理組合が作成する分譲マンションの長期的な修繕計画のことです。マンションの各箇所に関する外壁塗装工事・屋上防水工事・給排水管工事などの各種の大規模修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを予定しています。

この長期修繕計画に基づいて、必要な費用を確保できるように、月々の修繕積立金を設定するのですが、多くのマンションでは新築の売り出し時は月々の負担を低くして売り易くしています。足りない分は、後から修繕積立金を値上げして対応することになっています。

2021年に、国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインが改訂されました。改定前のガイドラインに比べて、計画の期間が「30年以上で大規模修繕２回以上」と明記されており、必要な積立金が増える傾向にあります。以前の基準では、１回目の大規模修繕で積立金を使い果たし、２回目で資金不足に陥る例もあり、妥当な改訂だと思います。この新しいガイドラインに準拠して、長期修繕計画が見直されており、合わせて修繕積立金の増額がされていれば、修繕積立金が不足する心配はあまりないでしょう。昨今の物価上昇もあり、絶対とは言えませんが。

マンションを選ぶ際に確認しよう

中古マンションを買う場合には、修繕積立金の積み立て状況や長期修繕計画を必ず確認しましょう。仲介の不動産屋さんに頼めば、情報を集めて貰えます。

その際に、長期修繕計画が出てこないようなマンションは論外です。長期修繕計画の見直しが１０年以上行われていなかったり、修繕積立金が全然貯まってないのに、月々の積立金が安いままのマンションも、きちんと管理できてない可能性が高く、避けた方が無難です。その上で、長期修繕計画による積立金の増額まで計算に入れて、どの物件がいいか比較するようにしましょう。