空き家の活用方法とは？それぞれのメリット・デメリットを紹介【アキヤリノバコラム】 #空き家活用 #空き家問題

空き家の増加が社会問題となっているなか、政府や自治体はさまざまな対策を打ち出しています。
しかし、実際に相続などで空き家を手にすると、どのように活用するべきか分からない人も多いのではないでしょうか。

空き家を放置することは、税負担の増加やビジネスチャンスの損失につながってしまいます。

この記事では、空き家の活用方法をメリット・デメリットとともに解説します。空き家を有効的に活用することで、新たな収入源を手に入れましょう。

社会問題でもある空き家の増加

一般的に空き家とは「誰も住んでいない家」のことを指します。総務省が実施している「住宅・土地統計調査」においては、空き家を4種類に分けています。

＜空き家の分類4つ＞
1.売却用の住宅：売却するために空き家になっている住宅
2.賃貸用の住宅：賃貸するために空き家になっている住宅
3.二次的住宅：基本的に人が住んでいない住宅（別荘など）
4.その他の住宅：上記以外の空き家

これらのうち、注意すべきは「4.その他の住宅」です。利用目的がなく、放置されている可能性が高い空き家といえるからです。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、1998年から2018年の20年間で「4.その他の住宅」の空き家は約1.9倍の182万戸から347万戸に増加しました。空き家の数は今後も増加していくと考えられています。

出典）政府広報オンライン

空き家が増加するデメリットとは

なぜ空き家の増加が社会問題とされるのでしょうか。それは、空き家を放置すると下記のようなデメリットが起こり得るからです。

近隣住民への被害
罰則の適用
税負担の増加

近隣住民への被害

空き家は適切に管理されていないと、近隣住民に被害を及ぼします。具体的には「屋根の落下」「家屋倒壊」など事故につながる恐れや「悪臭」「ねずみや害虫の発生」のような衛生面の問題です。

管理が不十分で事故を起こしてしまうと、損害賠償責任を問われることもあります。

罰則の適用

空き家が適切に管理されず、保安上の危険や衛生上有害であるなどと認められた場合は、自治体から「特定空家等」と認定されることがあります。

「特定空家等」に認定され、適切な管理が行われないと最大50万円の過料となる可能性が考えられます。

税負担の増加

土地や家屋には、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。
これらには税金の軽減制度が設けられていることがありますが、必要な管理がされていない空き家や敷地には税金の軽減制度が適用されません。

空き家の活用方法3選

放置するとデメリットしかない空き家の活用方法は、主に次の3つです。

空き家をそのまま貸す
建て替えてから貸す
更地にしてから貸す

それぞれ具体的に解説していきましょう。

1.空き家をそのまま貸す

空き家をそのまま貸すことができれば、手がかからずに収益化を図れます。しかし、空き家の状態や立地によっては、すぐに借り手が見つかるとは限りません。必要に応じて空き家のクリーニングやリフォームを行う必要性も考えましょう。

空き家を貸すときは、戸建賃貸としてだけでなく、シェアハウスやコワーキングスペースなどさまざまな形態が考えられます。立地に合わせた需要を探って、賃貸として出しましょう。

メリット

少ない初期費用で済む
クリーニングやリフォームが必要となるかもしれませんが、解体や建て替えよりも費用を抑えることができます。
借り手が見つかれば不動産収入を得られる
貸すことができれば、毎月の家賃収入として新たな収入源になります。

デメリット

借り手が見つからないと維持費だけが発生する
借り手が見つかるまでは、空き家を管理するための費用や手間が発生します。
貸した後に自主管理の手間か管理委託費用が発生する
大家として貸すには、物件を管理しなくてはいけません。自主管理もできますが、手間がかかってしまいます。管理を委託する場合は管理委託料が発生するため、家賃収入の減額につながります。

2.建て替えてから貸す

空き家がそのまま貸し出せる状態でなければ、建て替えてしまうのもありでしょう。
建て替えに多額の費用が発生してしまいますが、アパートやマンションなど集合住宅として貸し出すことができれば、複数人数からの家賃収入が期待できます。大きな金額が動くので、収支計算をしっかりと行わなくてはいけません。

また、その土地にあった形態に建て替えられます。もし住宅としての需要がないエリアならば、オフィス仕様や店舗仕様として借りてを見つけやすくしましょう。

メリット

マンションなど多額の家賃収入を得られる可能性がある
1世帯当たりの家賃は少なくなりますが、借り手の人数が増えるためトータルでの家賃収入を増やすことができます。
需要に合った形態として活用できる
その土地の需要に合った形態に建て替えることが可能です。また、周辺の物件を調べることで競合がいない形態に建て替えたり、競合よりも条件のいい物件に建て替えたりできます。

デメリット

多額の初期費用が発生する
解体費用に加えて、建設費用もかかるため、時間と費用が最もかかる方法です。
収益となるまでに時間がかかる
初期投資額が大きくなるため、収益となるまでに時間を要してしまいます。

3.更地にしてから貸す

空き家をそのまま活用するのは難しいが、建て替えるまでの費用をかけられないときは更地にして貸し出すのも良いでしょう。解体費用が発生してしまいますが、更地にすることで活用の幅が広がります。例えば駐車場として利用したり、事業用として貸し出したりする方法が考えられます。

ただし、建物がなくなった土地には固定資産税の軽減措置がなくなり、税負担が増してしまう可能性があるので、注意しましょう。

メリット

空き家であるよりも管理が楽になる
更地にしてしまえば、倒壊などの恐れがなくなるため管理が楽になります。
その土地の需要に応じた借り手が見つかる
駐車場や事業用の他にも、資材置き場など多様な用途があるため、早く需要に沿った借り手を見つけることができます。

デメリット

解体費用が発生する
空き家の解体費用が発生してしまいます。しかし、解体に補助金を出す自治体などもありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
税負担が重くなる可能性がある
建物が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されるため、土地部分の固定資産税が軽減されます。しかし、更地にしてしまうと、この特例を受けられなくなるため、税負担が重くなってしまいます。

活用方法が見つからないときは売却も検討しよう

もし空き家の活用方法が見つからなかったり、解体や建て替えの費用を出したくなかったりするときは、売却するのも手でしょう。売却することで維持費や解体費用を支払うことなく、手元にお金を入れることができます。

空き家の状態や立地が悪く、買い手も見つからないときは不動産会社に買取を依頼する手段もあります。不動産会社が買取の査定を行い、条件が合意に達したら契約成立です。
ただし、不動産会社は買取後、リフォームや建て替えをしてから借り手や買い手を探します。そのため、仲介を依頼して買い手を探した時よりも売却金額が低くなることも考えられます。