【空き家リノベ体験記】~普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベしてみた~ 第２８回戸建てとマンション、リノベするなら？ #リノベーション #空き家

「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。

前回の記事
第２７回買うのは借りるよりお得なの？

戸建てもマンションもリノベはできる

戸建てがいいか？マンションがいいか？
家を選ぶ際には必ず通る問題です。
空き家リノベに関しても、戸建てだけでなくマンションも選択肢になります。

空き家というと、郊外の住宅地にある管理が行き届かず今にも崩れ落ちそうな廃墟をイメージする方が多いでしょうが、
空き家リノベのスキームにおいては、古いマンションの空き部屋も空き家の一種と考えられます。

空き家リノベだろうと新築だろうと、
世の中で言われているだいたいの戸建てvsマンションのメリットデメリットは変わらないのですが、
リノベをするにあたって、出来ること出来ないことが、戸建てとマンションでは変わってくるため、
自分が住みたい家を考えるにあたって、そこは考慮が必要になります。

自由度が高いリノベが出来るのは戸建

戸建ては、リノベーションの自由度の高さがメリットです。
間取りや内装をかえたり、収納を造作したりだけでなく、水回りの位置を変更したり、建物の外観をかえたりも自由にできます。建蔽率や容積率等の法令の範囲であれば、増築減築も出来ます。

一方、マンションの場合、リノベーション出来るのは専有部分のみ。増築は出来ませんし、玄関ドアやベランダ等も共有部分のため勝手に変更は出来ません。また、建物の構造によって、水回りの位置も決まってしまう場合が多いです。また、専有部分であっても、管理規約によって制限がかかったり、管理組合の承認が必要になったりします。

工事の予算も見通しが立てやすいのはマンション

リノベをする前提で空き家を購入する場合、中古住宅の購入費とリノベ工事費をあらかじめ予算の枠内で決めて、それに合う物件を探すことになりますが、実際の工事費が購入前の見積もりがらずれる可能性があります。

特に、木造の戸建ての場合、柱や基礎、屋根等の劣化具合に家ごとのバラつきが大きいため、実際に工事をしてみたら思いの外補強工事に費用がかかってしまったりと、予算の見通しが立ちにくいことがデメリットです。

また、古い家の場合、図面が無かったり、あってもすでに無くなっていたりする場合がり、これも工事費が読みにくい原因になります。

資産価値が下落しにくいのはマンションだが

これはリノベ工事とは関係ない話ですが、古い空き家を買う場合に、新築と違うのが資産価値の考え方です。
一般的には、木造の戸建てよりも鉄筋コンクリートのマンションの方が、資産価値が下落しにくいとされています。
これは、法定耐用年数が木造住宅は２２年、鉄筋コンクリートは４７年と決められているからです。
実際の建物の寿命はもっと長いのですが、築２０年を超えると、木造住宅はほぼ土地代のみで取引されるのが一般的です。

ただ古い空き家を買う場合は、木造住宅の場合、買った時点でほぼ土地代のみになっているため、その後、そこからの建物価値の下落はほとんどありません。（地価の変動はありえます。）

一方で、マンションの場合は、築年数によって、買った時点ではまだ建物価値が残っている場合があり、そこから住んでいる間に資産価値が下落することが考えられます。

ただ、どちらにしても売却益でリノベーション費用を回収するのは難しいため、あくまで自分が長く住むことを考えてリノベしたほうがいいでしょう。