2024年4月1日以降、相続で不動産を取得した場合には「相続登記が義務化」されることをご存知でしょうか。相続で不動産取得を知ったなら、その日から3年以内に「登記および名義の変更」を行う必要があります。この法改正には、空き家問題の視点で捉えると、２つのポイントがあります。まず1つ目は「既に放置状態となっている空き家の登記はどうするのか」という点です。そして、2つ目は「望まない不動産相続の際にも相続登記は義務化される」という点です。今回は間近に施行が迫る、相続登記の義務化を通して、今後予想される空き家の問題点を解説します。すでに空き家を相続している方も、今から空き家問題に直面する可能性がある方も、ぜひご一読ください。
「相続登記」とは？どうして必要？
2024年（令和6年）4月1日より、相続登記が義務化されることになりました。義務化の背景には、所有者が分からない土地や建物が多く、管理が行き届かない不動産の増加が発生していることが挙げられます。また、復旧・復興の際やインフラ整備などの際に所有者が特定できていない不動産があると、買収などの取引が進まないというトラブルを防ぐ意図もあります。いわゆる「所有者不明問題」というトラブルを防ぐために、2021年（令和3年）4月に法整備がなされました。では、相続登記とはそもそもどんな手続きで、なぜ必要なのでしょうか。
参考URL 法務省 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）
■相続登記とは
相続登記とは、土地や建物といった不動産を所有していた方が亡くなった際に、相続人の方が遺産相続手続きの一環として新しい所有者として登記をする行為と指します。簡潔に言えば「所有者名義の変更」です。相続の際には不動産以外にも、車などの所有者名義を変更する必要があります。亡くなった方は所有できない以上、相続人が適切に所有実態を届け出る義務があるのです。
■なぜ相続登記は必要か
相続登記は先に触れたように、所有者不明問題を解消するためにも重要ですが、相続人にとっても重要な問題です。例えば、相続人が登記しないまま、その相続人も亡くなったらどうなるでしょうか。さらに相続人が増えてしまい、誰が登記すべきなのか議論すらできなくなります。売却することも維持することもできないまま、不動産を所有する権利だけがひたすら多数の相続人に分割されていき、身に覚えのない方が相続人になってしまう可能性もあります。
実際に新幹線や道路整備に必要な土地買収の現場では、相続人の特定に難航するケースが後を絶ちません。相続人が不利益を被らないためにも、相続登記は適切なタイミングで行うことが重要です。
空き家問題には「相続登記の義務化」はどう影響する？
相続登記の義務化は空き家問題の視点から捉えると、どんな影響が考えられるでしょうか。冒頭に述べたように、相続登記がもたらす空き家問題への影響は２つの予想が立てられます。まず1つ目は「既に放置状態となっている空き家の登記はどうするのか」という点です。そして、2つ目は「望まない不動産相続の際にも相続登記は義務化される」という点です。
■今放置している空き家問題はどうなる？
現在相続しているものの、相続登記を行っていない空き家がある場合は相続登記の義務化後はどうなるのでしょうか。結論から言うと、義務化より前に発生した相続についても「義務化の対象」です。現在宙に浮いている状態なら、早急に相続登記に向けた相続人間の協議を進めましょう。
■望まない不動産相続であっても、相続登記は義務である
不動産は魅力的な財産であり、相続したいと考えている人は多いでしょう。特に賃貸物件なら収益を上げてくれます。また、今住んでいるご自宅をそのまま相続するなら、相続登記には何の疑問も持たないでしょう。しかし、「いらない不動産」ならどうでしょうか。以下のようなケースでは、相続人にとって負担感のある不動産相続と言えるでしょう。
・誰も住んでいない、相続人の居住地から遠く離れた場所にある空き家
・すでに何度か相続が発生しており、現在の正しい所有者が不明になっている空き家
・親族以外との共有状態になっている土地・建物 etc
このように望まない不動産を相続せざるを得なくなっても、相続登記は義務化されます。すでに問題に直面している場合には、売却や賃貸、解体などの解決に向けて活動を開始することが必要です。
相続登記の義務化、守らないとどうなる？
厄介な空き家も、相続登記が義務化されます。過去の相続にも遡って相続登記をする必要がある以上、2024年4月を待たずに登記申請に動くべきでしょう。では、もしも相続登記の義務化を守らないとどうなるでしょうか。
・相続を開始し、所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記が必要、期限内に守らなければ過料は10万円
→つまり、相続は知っていても、土地や建物の所有者を知ってから3年以内であれば、罰則の対象ではありません。複数の相続が発生している案件では、相続人が多数存在しており、自身が所有者という認識はないでしょう。この場合、所有者であると知ったら、3年以内に相続登記を行う必要があります。
現在すでに相続人であると認識している場合には、基本的に相続登記を開始する段階です。しかし、以下のようなケースでは相続登記に踏み込めない可能性があります。
・遺産分割協議が難航し、調停や訴訟中である
・相続人が複数いるため、相続人調査に難航している
・ある日突然相続人であると知り、どうしていいかわからない etc
このような場合は、今後は以下に挙げる「相続人申告登記制度」という制度を活用することがおすすめです。そして、まずは遺産分割協議も進めましょう。
空き家問題に挑め！相続人申告登記と遺産分割協議で解決を目指す
3年という期限内に相続登記が難しい場合には、今後救済措置として「相続人申告登記」を行える予定です。この手続きの概要は以下です。
・法務局の登記官に、相続発生の事実を報告する
・相続人がいることを報告する
以上の2点が予定されています。こちらは暫定的な処置なのですが、報告を行っているので3年を超えても過料を求められません。相続人が単独で申請できる予定です。しかし、現時点では以下の方法で相続登記を迅速に行いましょう。
■遺産分割協議を経て、相続登記を
相続登記はまず、遺産分割協議をまとめることが重要です。権利関係が複雑になってしまう前に、相続人間で話し合いをまとめ、継承するにせよ売却するにせよ、まずは遺産分割協議を整えましょう。登記が完了すれば不要な空き家や土地であっても売却のめどがつきやすくなります。遺産分割協議が不要なら、法定相続分で登記をすればOKです。
■複雑な相続が発生していたら、相続人調査を
相続が起きる度に放置状態となり続けた空き家がある場合、まずは今後の相続登記の義務化を見据えて現段階の所有状態を確認するためにも、登記簿謄本を取得することから始めましょう。すでに亡くなられている方が所有者になっているなら、そこから発生している相続について追いかける必要があります。相続人調査は非常に複雑で手間もかかる作業のため、司法書士や弁護士に相談をすることもおすすめです。
しかし、まずは複雑な権利関係を発生させてしまう前に、空き家であっても相続登記を放置しないことが重要です。今後空き家（もしくは現在の住人が亡くなったら空き家化する）物件を相続する可能性がある場合、生前から相続時の方向性を協議し、次世代の所有者や、相続後の方針（解体や売却など）を考えておくことが大切です。
まとめ
今回の記事では間もなく施行される「相続登記の義務化」について、空き家問題の視点から詳しく解説を行いました。所有者不明の問題について抜本的な解決を目指す国は、相続登記の義務に関して救済措置である「相続人申告登記」を新設します。しかし、まずは現段階で相続登記を行うためにも、遺産分割協議をまとめたり、相続人調査を行ったりと抜本的な解決を目指すことがおすすめです。複雑な相続に関しては、司法書士や弁護士に相談をしながら問題の解決を探ってみてはいかがでしょうか。
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