【空き家リノベ体験記】~普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベしてみた~ 第３３回変形地は狙い目 #リノベーション #空き家

「独身だけど自分の家が欲しい。」「家賃を払い続けるのはもったいない。」そう考えるシングルが増えているそうです。一方で、「そうは言っても先立つ物が。」「この先何十年もローンが払えるんだろうか？」そんなお金の不安もついて回ります。築古の空き家を買ってリノベすれば、新築と比べて低コストで家が手に入る、と言われています。そうはいっても空き家って怖い、と二の足を踏む人も多いのではないでしょうか。

そこで、空き家をリノベしようか？と悩んでいる方に少しでも参考になればと、この記事では普通の独身サラリーマンが空き家を買ってリノベした経験から、実際に何をして何を考え、結果どうなったかを紹介しようと思います。

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中古住宅の価格は、ほぼ土地の価格

中古住宅、特に木造の一軒家の場合、査定価格に占める土地価格の割合が非常に高いです。
築古の空き家で、そのままでは住めないくらい劣化していると、建物の価格はマイナスなんてこともあります。

これは、建物は時間の経過で劣化するため、価値が目減りする一方で、土地は劣化しないと考えているからです。
そのため、評価の低い土地に建っている空き家であれば、かなり割安に購入することが出来ます。

一般的に安い土地となると、駅から遠い等、利便性の低い立地になるのですが、立地は良くても使い難い土地はあり、そういった土地であれば周辺相場よりも低い価格になります。

変形地は土地が安い

建物を建てる場合、長方形で縦横の長さの差が小さく、平らな土地の方が使い易いと言われています。
その一方、三角になっていたり、四角形の一部が欠けた五角形や台形になっている土地は建物の形状や配置に制約が出てきます。
また、接道を確保するため、奥まった土地から道路に向かって細長く敷地が延びた土地を「旗竿地」といいますが、この旗竿地の竿の部分も一般的に幅が2m程度しかなく、使い道が限られてきます。
他に、地面に傾斜や段差がある土地も変形地の一種です。

変形地は価格が安い一方で、家を建てる際には上手に土地を活用できるように工夫する必要がある、と言われています。
ただ、それは注文住宅等を新築する場合の話で、中古で買ってリノベするのであれば、そこに頭を使う必要はありません。最初の持ち主がその土地に応じた建物を建ててくれているので、それを有難く活用させてもらいましょう。

私の家は、急傾斜地を造成した土地にあり、敷地内にかなり高低差のある擁壁がありその部分は使えません。そのため、周辺相場と比べて、かなり安い価格で購入することが出来ました。

高低差に注意

変形地であっても、既にある家をリノベする分にはデメリットになることはほとんど無いのですが、前面道路との高低差に関しては注意が必要です。

斜面に沿って作られた住宅地だと、土地のレベルが道路よりかなり高く外階段が必要家があります。古い家の外階段は傾斜がきつかったり手すりが無かったりと、あまり使い勝手の良くないことも珍しくありません。それを直すとなると外構工事費用が追加で必要になり、土地を安く買ったメリットが半減してしまいます。
また、道路より高い土地の家では、家の下に掘り込み式の駐車場があることも多いです。ただ、最近は比較的背の高い車が流行っており、建築当時に一般的だった背の低い車に合わせて作られたガレージでは天井高が足らないことがあるので注意が必要です。

一方で、前面道路との高低差が無い物件の場合、水はけに注意が必要になります。前面道路が嵩上げされていたりして少しでも道路より敷地が低くなってしまうと、雨が降る度に敷地が水浸しになってしまう場合があります。排水勾配がきちんととれているか、プロの目で確認してもらうようにしましょう。道路が冠水してもすぐに家まで浸水しないように、道路よりも若干高くなった土地の方が個人的には良いと思います。